VILLE
DE
if
TOURS
DIRECTION
GÉNÉRALE
DES
SERVICES
1
à
3
RUE
DES
MINIMES
37926
TOURS
CEDEX
9
Site
Internet
:
www.tours.fr
Réf.:
CASERNES-
Convention
Duflot
-
CDC
I
DGPU
Réf.
externe
:
2020-000237
;
52024-1325-4
;
G
2024-228/6
Objet
:
Réponse
au
rapport
de
la
Cour des
Comptes
Dossier
suivi
par:
Emmanuel
PORCHER
Monsieur
le
Président,
COUR
DES
COMPTES
M.
LE
PRESIDENT
4ème
Chambre
13
RUE
CAMBON
75100
PARIS
CEDEX
01
Tours,
le
—
4
NOV.
2024
Je
fais
suite
à
votre
envoi
reçu
le
10
octobre
2024,
me
communiquant
un
extrait
des
observations
définitives
de
la
Cour
sur
le
bilan
des
cessions
immobilières
du
ministère
des
Armées
-
cessions
hors
Paris,
relatif
à
la
cession
avec
décote
«
Duflot
»
réalisée
dans
le
cadre
de
l'opération
d'aménagement
ZAC
«
Casernes
Beaumont-Chauveau
».
Conformément
à
l'article
R143-13
du
code
des
juridictions
financières,
je
vous
prie
de
bien
vouloir
trouver
ci-dessous,
les
remarques
que
je
souhaite
formuler,
après
lecture
desdites
observations.
À
titre
liminaire,
je
tiens
à
souligner
que
la
Ville
de
Tours
et
son
aménageur
la
Société
d'Équipement
de
Touraine
(Set)
sont
engagés
de
façon
volontariste
dans
la
production
de
logements
sociaux
au
sein
de
cette
opération.
Nous
avons
agi
en
toute
bonne
foi
pour
respecter
les
engagements
de
la
convention
«
Duflot
»,
tout
en
faisant
face
à
des
cas
de
forces
majeures,
et
nous
confirmons
mettre
tout
en
oeuvre
pour
répondre
à
l'objectif
de
production
de
logements
sociaux.
Ainsi,
sur
les
10
608
m
2
de
surface
plancher
(SDP)
attendus
dans
la
convention
«
Duflot
»
:
-
Dans
l'îlot
14,
38
logements
sociaux
représentant
2
375
m
2
de
surface
de
plancher,
en
chantier
à
ce
jour,
seront
livrés
fin
2024
;
-
La
Ville
de
Tours
et
la
Set
ont
engagé
fin
2022
une
nouvelle
phase
de
commercialisation
portant
notamment
sur
un
programme
de
logements
sociaux
représentant
7
235
m
2
de
surface
de
plancher.
Les
permis
de
construire
ont
été
délivrés
en
mai
2024,
les
logements
seront
livrés
au
premier
trimestre
2026
;
Au
le'
trimestre
2026,
environ
9
610
m
2
de
surface
de
plancher
de
la
convention
«
Duflot
»
seront
ainsi
réalisés.
Hôtel
de
Ville
1
à
3
rue
des
Minimes
37926
Tours
cedex
9
02.47.21,60.00
www.tours.fr
-
Dans
Pilot
14
également,
à
la
suite
d'une
modification
de
programme
intervenue
début
2024
et
accompagnée
par
la
Ville
de
Tours,
150
logements
sociaux
pour
étudiants
(PLS),
représentant
3
452
m
2
de
surface
plancher,
seront
livrés
en
septembre
2026
;
Ainsi,
au
3
ème
trimestre
2026,
13
062
m
2
de
surface
de
plancher
de
logements
sociaux
auront
été
livrés,
soit
bien
plus
que
les
obligations
prévues
dans
la
convention
«
Duflot
».
Ces
précisions
liminaires
apportées,
je
souhaite
vous
communiquer
les
observations
suivantes.
Concernant
la
transmission
des
informations
permettant
le
suivi
du
programme
de
logements,
le
rapport
d'observations,
paragraphe
3.3.1.1,
souligne
que
la
Société
d'Équipement
de
Touraine
(Set),
aménageur
de
la
ZAC
«
Casernes
Beaumont
-Ch
auveau
»,
n'a
pas
rendu
compte
de
l'avancement
du
dossier
jusqu'à
un
rappel,
par
courrier
de
la
DDT
d'Indre
et
Loire,
en
mars
2019.
Il
est
précisé
que
l'État
a
été
régulièrement
informé,
bien
qu'indirectement,
de
l'avancement
de
l'opération
pendant
cette
période
notamment
dans
le
cadre
des
échanges
relatifs
à
l'archéologie
préventive.
Par
la
suite,
à
compter
du
20
juin
2019,
une
note
de
conjoncture
a
été
transmise
annuellement
aux
services
de
l'État.
Concernant
le
décompte
du
délai
de
cinq
ans,
le
rapport
d'observations
indique
dans
le
paragraphe
3.3.3.3.1
que
la
durée
de
prolongation
possible
à
prendre
en
compte
en
raison
de
fouilles
archéologiques
ne
concerne
que
la
zone
C
de
l'arrêté
de
prescriptions
de
fouilles.
(1)
Premièrement,
il
est
à
noter
que
dès
la
signature
de
l'acte
d'acquisition
auprès
de
l'État
en
novembre
2016,
la
Set
a
organisé
la
réalisation
du
diagnostic
archéologique,
dont
le
préalable
était
la
réalisation
d'un
diagnostic
amiante
et
plomb
des
voiries
en
place.
Des
travaux
de
désamiantage
ont
été
nécessaires
avant
la
réalisation
du
diagnostic
archéologique,
qui
a
pu
être
effectué
entre
mai
et
août
2017.
L'arrêté
de
prescriptions
de
fouilles
a
été
émis
le
22
mai
2018.
Ainsi,
durant
la
période
allant
de
novembre
2016
à
mai
2018,
aucune
intervention
n'a
été
possible,
elle
devrait
donc
également
être
prise
en
compte
dans
ta
suspension
de
délais.
(2)
Il
est
par
ailleurs
erroné
de
considérer
que
la
fouille
des
zones
A
et
B
n'impacte
pas
le
terrain
objet
de
la
zone
C.
En
effet,
la
totalité
des
emprises
disponibles
de
l'ancienne
caserne
Beaumont
a
été
occupée
par
les
stockages
de
terres
liés
aux
fouilles.
(3)
Il
est
également
erroné
d'indiquer
que
seule
la
tranche
C
concerne
les
projets
de
construction
de
logements
prévus
par
la
convention
«
Duflot
».
Des
opérations
de
logements
sociaux
seront
aussi
réalisées
sur
les
emprises
des
zones
A
et
B
des
fouilles
archéologiques.
La
durée
des
fouilles
archéologiques
des
zones
A
et
B
doit
donc
également
être
prise
en
compte.
La
phase
terrain
a
pris
fin
le
09
février
2024,
mais
l'opération
de
fouilles
n'est
toujours
pas
terminée
à
ce
jour,
dans
la
mesure
où
le
rapport
de
fouilles
n'a
pas
encore
été
rendu.
(4)
Il
me
semble
important
enfin
de
rappeler
l'ampleur
tout
à
fait
exceptionnelle
de
ces
fouilles
consistant
à
fouiller
une
abbaye
millénaire
majeure
et
complète,
réalisées
sur
7
hectares.
L'intérêt
scientifique
et
culturel
d'envergure
européenne,
explique
aussi
le
peu
de
marges
de
manoeuvre
induites
ainsi
que
leur
durée.
Ainsi,
au-delà
de
la
communauté
scientifique,
plus
de
5
000
personnes
ont
visité
ce
chantier
hors
du
commun.
Ainsi
l'ensemble
des
opérations
de
fouilles,
toutes
zones
confondues,
sont
bien
à
prendre
en
compte
dans
le
calcul
des
suspensions
des
délais
prévus
par
la
convention
«
Duflot
».
À
supposer
que
la
suspension
prendrait
fin
avec
le
procès-verbal
du
09
février
2024,
la
durée
de
suspension
serait
de
2
089
jours,
reportant
l'échéance
au
plus
tôt
en
août
2027.
Comme
précédemment
rappelé,
au
3
ème
trimestre
2026,
13
062
m
2
de
surface
de
plancher
de
logements
sociaux
seront
réalisés
sur
les
10
608
m
2
fixés
par
la
convention.
Par
conséquent,
le
délai
de
cinq
ans
prévu
par
la
loi
sera
bien
respecté
dans
la
mesure
où,
à
l'échéance
considérée,
les
objectifs
liés
à
la
convention
«
Duflot
»
seront
donc
bien
tenus.
Je
tiens
également
à
souligner
qu'une
partie
des
fouilles
archéologiques
s'est
déroulée
dans
un
contexte
de
crise
sanitaire
liée
à
la
COVID
19,
et
que
les
impacts
induits
sur
les
délais
n'ont
pas
été pris
en
compte
dans
le
décompte
ci
-avant
démontré.
Page
2
sur
4
En
outre,
l'avancement
de
l'opération
et
plus
particulièrement
celui
des
fouilles
archéologiques
ont
été
fortement
impactés
par
la
découverte
massive
d'engins
pyrotechniques
(plusieurs
tonnes
à
ce
jour).
La
complexité
de
mise
en
oeuvre
relative
(protocole
spécifique
d'intervention,
mobilisation
des
équipes
de
déminage...)
a
induit
un
allongement
des
délais
de
la
fouille
et
des
surcoûts
(250
000
€
HT
à
ce
jour).
Au
regard
des
préjudices
pour
la
conduite
de
l'opération
d'aménagement
(forces
de
police
mobilisées,
mise
en
danger
de
la
vie
d'autrui),
ces
découvertes
interrogent
quant
à
l'imprévision
de
l'État
en
la
matière
puisque
le
terrain
a
été
cédé
sans
mention
particulière.
Concernant
le
sens
donné
à
l'expression
«
réalisation
du
programme
de
logements
»,
le
paragraphe
3.3.3.3.2
indique
:
«
(...)
la
Set
a
indiqué
faire
face
à
des
«contraintes
calendaires
fortes
»,
au
regard
du
délai
de
cinq
ans
auquel
elle
s'est
engagée
et
a
proposé
«
d'engager
dans
les
plus
brefs
délais
une
partie
de
son
programme
de
logements
de
manière
à
pouvoir
acter
rapidement
d'une
situation
de
«
réalisation
partielle
»
de
son
engagement
».
L'entièreté
des
débats
avec
les
services
de
l'État
n'avait
pas
pour
objet
de
lever
les
conditions
de
délais
prévues
par
la
convention
«
Duflot
»,
ni
-même
de
porter
atteinte
aux
pénalités
potentielles,
mais
uniquement
de
lever
la
clause
résolutoire
prévue
par
ladite
convention.
En
effet,
la
Set
s'est
trouvée
dans
une
impasse
lorsqu'elle
a
engagé
la
commercialisation
des
terrains
puisque
son
notaire
a
constaté
l'impossibilité
de
reporter
cette
clause
résolutoire
dans
les
actes
de
cession.
En
effet
aucun
acquéreur
ne
pouvait
prendre
le
risque
de
devoir
rendre
le
terrain
acquis
malgré
la
livraison
d'immeubles
neufs
sur
ces
emprises,
le
risque
se
reportant
également
sur
les
acquéreurs,
notamment
particuliers,
in
fine.
Cette
clause
empêchait
donc
la
Set
de
réaliser
les
conditions
de
la
convention
«
Duflot
»
et
sa
levée
était
donc
indispensable
pour
que
la
Set
puisse
céder
des
terrains
à
des
bailleurs
ou
des
promoteurs
en
vue
justement
de
la
construction
de
logements
sociaux.
C'est
ainsi
qu'il
a
été
acté
par
la
DDFIP
et
la
DDT
en
juin
2020
qu'une
réalisation
partielle
de
la
convention
«
Duflot
»,
à
savoir
«
la
vente
effective
d'un
bâtiment
ou
d'un
terrain
à
un
bailleur
social
à
un
prix
adapté
suivie
du
dépôt
d'un
dossier
se
traduisant
par
la
production
de
logements
sociaux
»,
permettrait
de
lever
cette
clause
résolutoire
mais
pas
les
pénalités
liées
aux
surfaces
de
logements
sociaux
prévues
par
la
convention
non
réalisées
dans
les
délais.
La
clause
résolutoire
étant
levée,
des
terrains
ont
pu
être
cédés,
notamment
pour
réaliser
des
logements
sociaux.
À
ce
sujet,
la
Ville
de
Tours
s'interroge
sur
la
confrontation
d'autres
territoires
à
cette
problématique.
Concernant
le
calcul
des
pénalités,
l'acte
de
vente
entre
la
Set
et
l'État
prévoit
qu'en
cas
de
réalisation
partielle
du
programme
de
logements,
seules
des
indemnités
correspondantes
aux
surfaces
non
-réalisées
seraient
dues.
Le
doublement
de
la
décote
n'est
envisagé
que
dans
l'hypothèse
d'une
non
-réalisation
totale
du
programme
de
logements
dans
le
délai
de
5
ans,
délai
qui
est
suspendu
tant
que
les
fouilles
archéologiques
ne
sont
pas
terminées.
La
réalisation
partielle
a
été
actée
le
19
juin
2020
par
le
compte-rendu
signé
entre
les
services
de
l'État,
la
Ville
de
Tours
et
la
Set
;
de
sorte
qu'en
aucun
cas,
ni
la
résolution
de
la
vente,
ni
le
doublement
du
montant
de
la
décote,
ne
sauraient
être
sollicités.
Concernant
le
renoncement
à
la
possibilité
de
phaser
la
convention
«
Duflot
»,
qui
selon
le
rapport
aurait
été
acte
par
la
Set
en
août
2016,
la
Ville
de
Tours
et
la
Set
n'ont
pas
en
leur
possession
de
traces
des
échanges
relatifs,
malgré
leurs
précédentes
demandes
de
communication
restées
sans
réponse.
En
tout
état
de
cause,
le
recours
aux
tranches
n'étant
qu'une
possibilité,
il
ne
présentait
pas
un
caractère
automatique
et
cela
aurait
nécessairement
eu
pour
effet
de
retarder
la
signature
de
la
convention
et
la
réalisation
du
programme.
En
effet,
l'autorisation
était
donnée
par
les
Ministres
chargés
du
logement
et
du
domaine
au
vu
d'un
rapport
du
préfet
de
Région,
D'une
part,
il
n'est
pas
certain
qu'une
telle
autorisation
aurait
été
donnée,
d'autre
part,
cela
aurait
nécessairement
eu
pour
effet
de
retarder
la
réalisation
du
programme.
En
outre
et
en
tout
état
de
cause,
ce
recours
aux
tranches
n'aurait
pas
empêché
l'obligation
de
réalisation
des
fouilles
et
les
contraintes
liées
à
celles-
ci
comme
précédemment
évoqué.
Nonobstant
cet
état
de
fait,
ni
la
Set
ni
la
Ville
de
Tours
n'avaient
connaissance
alors
des
complexités
opérationnelles
du
terrain
(amiante,
pollution
pyrotechnique,
ampleur
des
fouilles
archéologiques
...).
Page
3
sur
4
Concernant
le
démarrage
des
travaux
du
lot
14
au
10
octobre
2022,
lors
de
la
visite
évoquée
en
page
11
du
rapport,
il
est
indiqué
par
la
Cour,
qu'aucuns
travaux
de
construction
n'étaient
commencés.
La
Déclaration
d'Ouverture
de
Chantier
a
été
déposée
en
date
du
24
octobre
2022,
et
le
chantier
a
effectivement
démarré
en
novembre
2022.
Le
programme
du
lot
14
comporte
bien
2
375
m
2
de
surface
de
plancher
destinés
à
du
logement
social
(soit
38
logements).
En
conclusion,
je
me
suis
attaché
par
la
présente,
à
répondre
aux
points
substantiels
soulevés
par
la
Cour
des
comptes
:
La
suspension
des
délais
est
uniquement
liée
à
des
fouilles
archéologiques
d'intérêt
européen
(représentant
au
total
un
coût
de
4,5
M
d'€
HT
pour
l'opération
d'aménagement),
qui
reporte
les
délais
de
la
convention
«
Duflot
»
au
plus
tôt
à
août
2027.
À
cette
date,
les
objectifs
de
la
convention
seront
réalisés
et
dépassés,
ce
qui
démontre
bien
l'engagement
de
la
Ville
de
Tours
et
de
la
Set
dans
la
réalisation
des
logements
sociaux
objet
de
la
convention
«
Duflot
»
;
Il
est
erroné
de
considérer
que
la
résolution
de
la
vente
ou
le
doublement
de
la
décote
seraient
possibles
;
La
Ville
de
Tours,
la
Set
ont
toujours
oeuvré
en
partenariat
avec
les
services
de
l'État,
la
DDFIP
et
ta
DDT,
pour
faire
émerger
un
projet
d'intérêt
général
d'ampleur,
tout
en
concourant
à
la
production
de
logements
sociaux
de
qualité
;
Enfin,
les
conjonctures
difficiles
auxquelles
mes
équipes
et
celles
de
la
Set
ont
dû,
et
doivent
encore,
faire
face
méritent
d'être
rappelées
:
après
une
crise
sanitaire
et
économique
d'ampleur
inédite,
nous
vivons
actuellement
une
crise
immobilière
majeure
dont
les
conséquences
ne
sont
pas
encore
mesurables
mais
s'annoncent
alarmantes
;
Je
vous
prie
de
croire,
Monsieur
le
Président,
à
l'assurance
de
ma
très
haute
considération.
E
D
Em
anuel
D
Page
4
sur
4