Synthèse
L’office public de l’habitat de l’Orne est le principal bailleur social du département. Il gère 12 000 logements et intervient sur le département de l’Orne, territoire caractérisé par un marché locatif détendu, par une population relativement vieillissante et peu aisée par rapport à la moyenne nationale. À l’instar du territoire national, la part des ménages de petite taille tend à augmenter. Ces caractéristiques ont pour conséquences un taux de vacance des logements élevé, une faible tension sur la demande de logement social, et une exigence d’adaptation des logements aux nouveaux besoins des demandeurs.
La stratégie de l’office s’appuie sur des diagnostics étayés et complets du territoire, de la population et du patrimoine. Les spécificités du territoire, des demandeurs de logements et l’état du patrimoine l’ont amené à mettre la priorité sur les réhabilitations de logements plus que sur la construction, stratégie adaptée aux enjeux du territoire.
Le conseil d’administration révise tous les ans les objectifs de mise en chantier des opérations de réhabilitation, de production et de démolition de logements.
Néanmoins, cette instance ne dispose pas d’un bilan de l’atteinte des précédents objectifs, ce qui ne contribue pas à une information et une décision éclairée.
Cette stratégie s’est traduite par un effort sur les réhabilitations très supérieur à la médiane nationale, de 1 633 logements réhabilités depuis 2019, soit plus de 13 % du parc. Les réhabilitations ont eu pour objet la rénovation énergétique, l’amélioration du niveau de confort, et l’adaptation aux personnes âgées ou handicapées.
Toutefois, l’office ne parvient pas à atteindre ses objectifs stratégiques, en particulier pour la production de logements. De même, les mises en chantier de démolitions, envisagées à hauteur de 526 dans la stratégie, n’ont été que de 256. L’ampleur de la restructuration du parc envisagée
dans la stratégie est donc moins ambitieuse dans les faits, et repose surtout sur les réhabilitations.
En outre, la fiabilité de la trajectoire d’éradication dans le patrimoine des logements classés F et G respectivement en 2025 et 2028, conformément à l’objectif imposé par la loi « Climat et résilience », ne peut être garantie, dès lors que la performance énergétique du parc n’est que très partiellement actualisée.
Le processus d’attribution des logements est conforme à la réglementation. Les objectifs légaux d’accès au logement des publics prioritaires et de mixité sociale sont globalement atteints. La faiblesse du délai moyen d’attente, de six mois, témoigne d’une faible tension sur le marché locatif social, qui permet à l’office de satisfaire un grand nombre de demandes. Celui-ci met en oeuvre une politique active de services aux locataires, dont témoigne le taux de satisfaction élevé dans les enquêtes réalisées.
Les procédures d’achats souffrent d’un défaut de mise en concurrence de prestations récurrentes, qui en vertu du code de la commande publique, devraient être globalisées pour faire l’objet d’une procédure de mise en concurrence. La gestion des ressources humaines n’appelle pas d’observation, les effectifs et la masse salariale sont d’ailleurs inférieurs à la médiane nationale, sauf pour une prime versée aux fonctionnaires sans fondement légal.
Enfin, la situation financière de l’office est saine et se caractérise par un autofinancement élevé et un niveau d’endettement inférieur à la médiane nationale.
Recommandations
- (performance) : Établir un bilan de la mise en oeuvre du plan stratégique de patrimoine avant le vote de chaque avenant.
- (performance) : Actualiser les diagnostics de performance énergétique de l’ensemble du parc.
- (performance) : Formaliser un plan d’action complétant la carte des risques.
- (régularité) : Comptabiliser le produit des certificats d’économie d’énergie comme une subvention d’investissement transférable – règlement comptable ANC 2015-04 applicable aux offices publics de l’habitat et avis de la commission des études comptables du 1er juillet 2021.
- (performance) : Élaborer une nomenclature des achats.
- (régularité) : Mettre en concurrence les commandes supérieures au seuil (Code de la commande publique).
- (régularité) : Supprimer la prime d’assiduité versée aux fonctionnaires – article L. 714-4 du code général de la fonction publique.
